장기주택저당차입금 연말정산 조건과 공제 한도

 

장기주택저당차입금 용어는 언뜻 보기에는 어렵고 생소한 단어입니다. 연말정산 시 소득공제 요건에 해당하면 공제 혜택을 받을 수 있는 주택 관련 세액환급 항목 중 하나입니다. 고금리가 이어지다 보니 주택 관련 대출을 받은 근로자의 부담이 늘어나고 있습니다. 이에 연말정산에서 소득공제 가능한 조건과 한도 및 연말정산 신청 시 궁금했던 점을 살펴보겠습니다.

 

1. 뜻과 공제 한도

상환기간이 15년 이상의 주택담보대출 이자를 납입하면 연말정산에서 소득공제를 해주는 제도입니다. 근로소득자로서 무주택자이거나 1 주택을 소유한 자가 취득 당시 주택의 기준시가 5억 원 이하인 주택을 취득하기 위해 그 주택을 담보로 하여 금융회사로부터 대출을 받은 다음 이자를 상환한 경우 해당 이자상환금액은 근로소득금액에서 공제가 가능합니다. 이때 기준이 되는 공시가격(기준시가)은 매매 시 시세가 아니라 세금을 매기는 기준이 되는 가격입니다. 공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 확인이 가능합니다. 무주택 세대주가 국민주택규모(전용면적 85제곱미터)의 주택과 주거용 오피스텔 등을 임차하기 위해 대출기관(은행, 보험사 등)에서 돈을 빌렸다면 원리금 상환액의 40% 연간 400만 원까지 공제가 가능합니다. 총 급여 5000만 원 이하 근로자 가운데 대부업을 제외한 개인에게 대출받았더라도 공제가 가능합니다. 상환기관에 방식에 따라 공제한도가 다르므로 확인이 필요합니다. 상환기간 15년 이상, 고정금리로 비거치식 분할상환은 공제한도 1800만 원이며 상환기간 15년 이상 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나의 조건만 충족하는 경우는 1500만 원 적용됩니다. 고정금리 또는 비거치식분할상환 중 하나의 조건을 충족하고 상환기간이 10년 이상 15년 미만인 경우에는 300만 원까지 소득공제 가능합니다.

 

2. 소득공제 조건 정리

해당 주택에 거주자가 근로소득자여야 하며(일용직은 제외), 무주택  또는 1 주택을 소유한 세대주 혹은 세대원일 경우 가능합니다. 소득공제는 대출자와 연말정산 소득공제 신청자가 동일해야 합니다.(기본공제로 등록된 부양가족이 대출자일 경우 제외) 기준시가 5억 원 이하로 주택규모 항목은 삭제되었습니다.  단, 2013년 이전 취득한 주택은 3억 이하, 주택규모조건을 충족해야 합니다. 2014~2018년은 주택가격 4억 이하 이후 2019년~5억으로 변경되었습니다. 해당주택에 저당권을 설정되어야 하며 채무자와 소유자가 동일해야 합니다. 소유권이전등기일(또는 보존등기일)로부터 3개월 이내, 금융회사(또는 주택도시기금)로 차입한 장기주택저당차입금일 것  3개월의 기간을 정한 것은 대출받은 자금이 실제 주택구입 용도에 사용된 경우에 한하여 소득공제를 해주기 위한  취기이기 때문입니다. 기간이 오래 경과하여 대출받은 경우 다른 용도의 대출로 간주하기 때문이라고 합니다. 예를 들어 대출받은 지 1년 정도, 대출상환기간 30년 원금까지 갚는 상황에 1% 낮은 금리로 대출을 갈아탄다고 가정했을 때 4600만 원 이하구간에서는 대출을 갈아타는 게 이득이고 그 이상 연봉은 소득공제를 받는 게 유리할 수 있습니다. 하지만 대출을 갈아타면서 줄일 수 있는 이자와 그 때문에 못 받는 소득공제 금액을 따져봐야 합니다. 

 

3. 대환대출 공제 조건 서류 및 2024년 변경사항

대환대출도 소득공제 신청이 가능합니다. 세법에서는 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우 상환기간 15년 이상 요건을 갖추면 가능하다고 합니다. 해당 금융회사 또는 다른 금융회사가 기존의 장기주택저당차입금의 전액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한합니다. 요즘은 연말정산 간소화에 소득공제 대상이 자동으로 출력되지만 간혹 서류 누락으로 내용이 보이지 않는 경우가 있습니다. 이때 신고 서류는 장기주택저당차입금 이자상환증명서, 주민등록등본, 등기부등본 또는 분양계약서, 개별주택가격확인서 또는 공동주택가격 확인서, 기존 및 신규차입금의 대출계약서 사본을 제출하면 됩니다. 2024년 연말정산부터 변경되는 내용은 근로소득 대출 이자상환액을 공제받는 금액이 1800만 원에서 최대 2000만 원으로 상향되었습니다. 상환기간 10년 이상, 고정금리 또는 비거치식인 대출은 연 300만 원에서 600만 원으로 2배 확대되었습니다. 취득당시 기준시가도 5억 원에서 6억 원으로 상향. 2024년 1월 1일 이후 취득한 주택에 대해 적용받게 됩니다.